El análisis se apoya en una circunstancia que lo convierte en un caso de estudio útil: la contención de rentas prevista en la norma solo se ha desplegado de forma generalizada en Cataluña, a partir del 16 de marzo de 2024. Ello permite comparar el territorio donde la ley opera, Cataluña y en particular Barcelona, con territorios donde no lo hace, como Madrid, que actúan como referencia. El informe responde afirmativamente a dos preguntas: si el precio se modera donde la norma se aplica, como buscaban sus impulsores, y si esa moderación va acompañada de los efectos sobre las cantidades que predice la teoría económica de un control de precios, lo que dificultaría el cumplimiento del objetivo más amplio de la ley: ayudar a conseguir una oferta suficiente y asequible de vivienda.
Donde la ley se aplica, el alquiler se modera, pero la oferta se retira y la competencia por cada vivienda se multiplica
El trabajo documenta tres resultados muy claros y ofrece algunas conclusiones tentativas sobre los resultados de la aplicación de la ley.
1. El precio del alquiler se moderó más donde la ley se aplica
Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler acumuló un incremento del 5,7 por ciento en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5 por ciento en Madrid y al 10,8 por ciento en el conjunto nacional. Las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación, con crecimientos entre el 3,1 y el 5,7 por ciento. El territorio regulado se sitúa por debajo de la práctica totalidad de los comparadores no tratados.
2. La oferta de anuncios de alquiler se redujo con intensidad en el territorio regulado
El número de anuncios de alquiler cayó un 22,2 por ciento en Barcelona y un 20,5 por ciento en Cataluña, mientras que en Madrid aumentó un 3,9 por ciento. La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados de nivel comparable, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el retroceso ronda el 10 por ciento y es atribuible a la fase general del mercado.
3. La competencia por cada vivienda disponible se multiplicó donde la oferta se retiró
La presión de la demanda, medida como contactos por anuncio, alcanzó 462 en Barcelona en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto nacional. Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio.
La ley 12/2023 no consigue un mejor acceso a la vivienda
Esta combinación de resultados sugiere que la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda. La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados en las áreas protegidas (insiders) convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia por las unidades disponibles que tienden a empeorar las condiciones de acceso de los outsiders. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos.
Por otra parte, la aceleración del precio observada en el conjunto del país no puede atribuirse a la norma, dado que la contención de rentas no se ha aplicado en la mayor parte del territorio. Atribuirle el encarecimiento agregado incurriría en un error de identificación, porque el dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera. La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento.
