La normativa establece topes a las tarifas que los propietarios pueden aplicar en los contratos de alquiler de corta duración, afectando principalmente a los pisos destinados a este tipo de arrendamiento. Desde pisos.com, Font, director de Estudios, advierte sobre el impacto real de esta decisión. “El principal problema del mercado de alquiler no es el tipo de contrato, sino la drástica reducción de la oferta de alquiler de larga duración y el enorme desequilibrio entre oferta y demanda”. Según Font, esta caída tiene una causa muy clara: “la sobre regulación creciente y una sensación de desprotección del propietario que está expulsando vivienda del mercado”.
Y es que, “cada nueva limitación añade más inseguridad jurídica y empuja a muchos propietarios a tomar decisiones defensivas, como retirar su vivienda de alquiler o ponerla directamente en venta. El resultado es una menor oferta disponible y, por tanto, menos alternativas reales para quienes necesitan el alquiler como solución habitacional”.
Además, el impacto de la medida será limitado, ya que afecta a poco más del 10% de los contratos de alquiler firmados en el segundo trimestre de este año, según datos de la Generalitat. “Sin políticas que protejan al propietario y, sobre todo, que faciliten un crecimiento relevante del parque de vivienda en alquiler, el problema de acceso seguirá existiendo independientemente de cuántas modalidades contractuales se regulen”.
La nueva ley parte de una presunción general de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento, con independencia de su duración, se considerará de vivienda habitual salvo que el propietario acredite documentalmente la causa concreta de la temporalidad. Esta exigencia afecta de lleno a un mercado real y necesario, especialmente relevante en ciudades como Barcelona, donde el alquiler de temporada ha sido una vía habitual para estudiantes, profesionales desplazados o trabajadores extranjeros. Desde el punto de vista jurídico, la principal consecuencia es un endurecimiento de la carga de la prueba para los propietarios. Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, “la prueba del motivo será una causa de conflicto seguro, porque la Administración buscará todos los peros posibles y considerará que muchas no tienen la suficiente entidad”. A ello se suma el riesgo de que, en caso de prórroga o encadenamiento de contratos, la vivienda pase automáticamente a considerarse habitual. “Esto ya ha sucedido en el mercado de vivienda habitual y llevará a la misma tendencia”, señala Goenaga Llorca, quien advierte de un aumento de la inseguridad jurídica y la litigiosidad. En la práctica, añade, “en muchas ocasiones el propietario piensa que el contrato es temporal porque así lo hace creer el arrendatario, pero cuando llega el momento de finalizarlo no es así, y el propietario que ha actuado de buena fe se encuentra con un problema”.
La regulación alcanza también al alquiler por habitaciones, al limitar que la suma total de las rentas no supere el máximo fijado para la vivienda completa. Para Goenaga Llorca, “se trata de un cambio estructural que provocará que disminuya este tipo de alquiler”, lo que puede dejar fuera del mercado a personas que solo podían acceder a esta modalidad por motivos de precio. La norma cuenta con el aval del Consell de Garanties Estatutàries, aunque el debate jurídico sigue abierto. “El Tribunal Constitucional deberá pronunciarse, porque esta regulación entra en competencias estatales”, apunta la socia de AF Legis, recordando que “el Parlamento español ya está tramitando una reforma de la LAU en este mismo sentido”.
