Estos datos se reflejan en el informe “Experiencia en compraventa en 2022”, realizado por Fotocasa Research con la intención de conocer de primera mano cómo está el mercado de la compraventa en España. La mejor forma de apreciar la magnitud de este cambio es considerar al mercado de compraventa como un todo. De esta manera, lo que se observa es que, del 100% de particulares que han participado en el mercado de compraventa, un 77% se relaciona exclusivamente con la compra de vivienda y un 15% con la venta.
Además de estos dos grupos, hay un pequeño segmento de particulares que participa simultáneamente en ambos lados del mercado. Son, concretamente, un 8% los que afirman que en el último año han realizado acciones tanto de compra como de venta. Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, comenta que «la oferta de vivienda en venta ha ido reduciéndose paulatinamente a lo largo de los últimos años pero con un cambio significativo: en el segundo semestre de 2021 aumenta en más de un punto porcentual debido a la vivienda que se traspasa del mercado del alquiler al de la compra», lo que lleva a que se incremente la oferta «que ayuda a mantener la senda de crecimiento estable del precio, aún con la gran diferencia entre oferta y demanda».
Además, también asegura que la demanda «nunca había presentado niveles tan abultados, coincidiendo con el despertar del interés por comprar tras el confinamiento de 2020», pero la subida de los tipos de interés «comienza a ralentizar la demanda de vivienda». Matos opina que, si la tendencia continúa así «en 2023 el precio podría mostrar ajustes hacia la baja”. Una de las claves del mercado de la compraventa es ver cómo va evolucionando la compra efectiva de vivienda, es decir, los que sí que acaban comprando. Así, en 2022 un 4% de españoles que buscaban vivienda para comprar pudieron cerrar la transacción con éxito, un porcentaje que es un punto inferior al detectado en 2021 pero dos puntos superior al detectado en 2020.
Sin embargo, el porcentaje de personas que han intentado comprar, pero no lo han conseguido se ha reducido sensiblemente en agosto de 2022 (11%) con respecto al mes de febrero de 2022 (13%),y es la causa del ligero descenso del conjunto del mercado. Este dato, si se compara con el de periodos anteriores, sigue siendo algo más alto: en febrero de 2020 eran un 10% los compradores inefectivos y un año después, en febrero de 2021, eran un 9%, una cifra significativamente más baja que la actual. Por otra parte, si se coge el conjunto de demandantes de vivienda en la segunda parte del año 2022 se ve cómo la demanda de compra ha ido descendiendo poco a poco y la de alquiler ha ido ganando terreno. Así, en la segunda mitad de 2022 el 46% de la demanda de vivienda ha sido para alquiler y el 44% ha sido demanda de compra. Estas cifras suponen un cambio drástico con respecto a principios de 2022 y hace desaparecer prácticamente por completo la brecha entre la demanda de compra y de alquiler.
Si en febrero de 2022 doce puntos porcentuales separaban a ambos grupos, ahora esa diferencia es de tan solo dos puntos porcentuales. Esto se debe a que, por un lado, los demandantes de vivienda de alquiler han pasado del 38% en febrero al 46% de agosto y, por otro lado, a que los demandantes de casa en propiedad han caído hasta el 44%, frente al 50% de febrero.
El empuje de la demanda de compra, que venía ganando terreno en los últimos tiempos a la demanda de alquiler, parece haberse frenado durante el 2022 tras el aumento de los costes hipotecarios, que ha comenzado a hacerse notar en el mercado inmobiliario. Y, además de estos dos grandes grupos, queda un tercer segmento que, no por ser más pequeño, es menos relevante. Se trata de aquellos demandantes que buscan tanto viviendas de alquiler como de compra. Es un segmento que tiende a permanecer estable a lo largo del tiempo y con variaciones muy moderadas.
