Aseguran que el control de precios provocará una reducción de la oferta, multiplicará los castings inmobiliarios y expulsará del mercado del alquiler a las familias con menos recursos económicos. Asimismo, opinan que la definición de gran tenedor desalentará a los propietarios con un cierto número de viviendas, y que el reducido tamaño del parque de alquiler en España y su dispersión espacial y tipológica limitan la fiabilidad de los índices de referencia para la fijación de precios. También advierten del incremento de la inseguridad jurídica como consecuencia del aumento de las medidas de protección frente a los desahucios. No obstante, valoran positivamente algunos mecanismos introducidos por la ley, como la nueva tipología de vivienda asequible incentivada o los cambios en los beneficios fiscales a los propietarios. Según ha expresado el presidente del Consejo General de Economistas de España, Pich, «lamentablemente esta ley no ha sido suficientemente debatida durante su tramitación». «Un marco de política de vivienda estable en el tiempo, similar a las de los principales países de la UE, solo es posible mediante un pacto de Estado entre los principales partidos políticos», ha señalado.
Pich ha añadido que, «en el actual marco Constitucional, es imposible trazar una línea clara de división entre competencias del Estado y de las Autonomías en materia de vivienda y urbanismo. Ello exige todavía más consenso para articular políticas efectivas a largo plazo». Ante esto, Pich ha expuesto una serie medidas concretas apuntadas por los expertos que podrían ayudar a mejorar esta ley, tras un coloquio en el que han participado los economistas de la Fuente, García Montalvo, Ràfols, y Salcedo.
PROPUESTAS
1. Se debería abandonar cualquier medida que suponga la introducción de controles sobre los niveles de precios de alquiler o imponga una actualización por debajo del IPC de los mismos, la prórroga forzosa de los contratos expirados o cualquier otra medida que suponga la expropiación parcial del valor de los inmuebles afectados.
2. Habría que proteger de forma efectiva los derechos de los propietarios que ponen sus viviendas en alquiler, garantizando la rápida recuperación de los inmuebles en su caso y el cobro de las posibles deudas de los inquilinos. Para esto, podría ser útil recuperar la idea de una o varias agencias públicas de alquiler (estatal o autonómicas, casi mejor lo segundo), que ofrezcan a los arrendadores una garantía creíble de pago de los alquileres y posibles daños y de recuperación del inmueble en su caso.
3. En cuanto a los desahucios, «no hay que olvidar que, para un mercado de alquiler, tan importante es una buena legislación de arrendamiento como un sistema judicial eficaz que asegure el cumplimiento de la Ley. La modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil que propone la nueva Ley de Vivienda empeora al límite la situación actual».
4. El ocupante con título legítimo debe ser protegido, no estar sobreprotegido como hace esta ley, que mediante la modificación de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil invierte la carga de la prueba obligando al propietario/arrendador a aportar documentación, como la relativa a la supuesta vulnerabilidad económica del ocupante, para poder recuperar la posesión de la vivienda, así como a iniciar un procedimiento de resolución extrajudicial previo a la interposición de una demanda en vía civil, que dificulta y retrasa el desalojo, en beneficio exclusivo del ocupante. El ocupante sin título (okupa) debe ser desalojado inmediatamente, en el improrrogable plazo de 24 horas, haciéndole responsable de los daños y perjuicios causados al legítimo propietario/poseedor de la vivienda.
5. Sería necesario aumentar la oferta de suelo y aportar suelo público para la construcción de viviendas destinadas al alquiler a precios accesibles.
6. Habría que proporcionar incentivos a la iniciativa privada para la promoción de vivienda asequible y la rehabilitación del parque de viviendas. La colaboración de la iniciativa privada es imprescindible para que el parque de viviendas crezca al ritmo de las necesidades.
7. Se deberían aumentar las ayudas directas para el alquiler ligadas a la renta y/o establecer un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas.
8. No deberían incrementarse las cargas a la urbanización de suelo (reservas de VPP y costes de urbanización de sistemas generales), «ya que afecta a la viabilidad económica de los planes urbanísticos y, por lo tanto, a la posibilidad de que una vez aprobados no termine ejecutándose la urbanización».
9. Es necesaria una fórmula para que los principios básicos sean consistentes y se mantengan en el tiempo con independencia del partido político en el poder: calificación pública indefinida y énfasis en el alquiler frente a la venta. Solo mediante un pacto de Estado entre los principales partidos políticos podrá haber un marco de política de vivienda estable en el tiempo similar a las de los principales países de la UE. En el actual marco Constitucional, es imposible trazar una línea clara de división entre competencias del Estado y de las Autonomías en materia de vivienda y urbanismo. Ello exige todavía más consenso para articular políticas efectivas a largo plazo.
10. Habría que mejorar el aparato estadístico sobre el sector para mejorar las estadísticas del sector inmobiliario (por ejemplo, obligar a registrar todos los alquileres).
11. Los impuestos que gravan a la vivienda (estatales, autonómicos y locales) son excesivos en nuestro país: soportan más del 25% en total durante todo el proceso de desarrollo de una vivienda de nueva construcción, lo que unido al largo plazo administrativo que se necesita para obtener todas las licencias y permisos hasta que está disponible para ser ocupada, soportando los costes financieros de la inversión realizada, encarecen el precio final de forma notable. Simplificar y reducir los plazos de gestión administrativa, así como rebajar significativamente los impuestos que la gravan, debería tener como resultado una bajada del precio final de la vivienda, lo que repercutiría asimismo en una rebaja del precio de los alquileres.
12. Con objeto de aumentar a corto plazo el parque de vivienda asequible en alquiler, convendría la posibilidad de que un ayuntamiento o CCAA adquiera bloques de viviendas con preferencia sobre otros compradores, pero con las mismas condiciones (precios, forma de pago, etc.), pero limitándolo a áreas concretas y a tipologías plurifamiliares, y con superficies máximas en torno al límite de protección oficial. O la cesión de viviendas de los grandes tenedores. La cesión de las viviendas de los grandes tenedores es una propuesta que ya aparecía en el anuncio del exministro Ábalos. Una formulación similar se presentó a la Ley de Vivienda, pero no prosperó. Se proponía que 20.000 viviendas de los grandes tenedores fueran cedidas al estado durante 25 años con un precio un 20% por debajo del precio de referencia y con una serie condiciones.
