Funcas, en su último estudio, “Mercado inmobiliario y política de la vivienda en España”, aborda este problema desde diferentes ópticas y plantea recomendaciones. Como explica Carbó, coordinador del estudio, “la combinación de una gestión eficaz del suelo urbanizable, la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles, la regulación adecuada del mercado de alquiler y el desarrollo de políticas de financiación sostenibles contribuiría a un mercado inmobiliario más equilibrado y justo”. La colaboración entre el sector público y privado, junto con una planificación urbana eficaz, también será fundamental para asegurar un acceso equitativo a la vivienda. En este punto, los expertos advierten de que aunque muchas veces se aboga por la participación pública en la promoción o alquiler de vivienda, este enfoque puede llevar a incentivos inadecuados y, en ocasiones, dar lugar a resultados insatisfactorios. Se ha demostrado que las intervenciones públicas, si no se diseñan y ejecutan cuidadosamente, pueden distorsionar el mercado, desalentar la inversión privada y no alcanzar los objetivos de accesibilidad y asequibilidad esperados. Es esencial, por tanto, considerar un enfoque equilibrado que combine la participación pública con la incentivación del sector privado.
Zaragoza e Ibáñez explican que el desacople entre oferta y demanda de vivienda se debe a factores como el desajuste con la creación de hogares en los dos últimos años, de aproximadamente 250.000 viviendas; la falta de una localización adecuada de las viviendas vacías que podrían salir al mercado y, probablemente también, a su estado de conservación que requeriría de una rehabilitación importante; y una demanda de vivienda como segunda residencia muy significativa y creciente, de al menos 60.000 viviendas por año. Los autores concluyen que en los últimos años deberían haberse iniciado al menos 100.000 viviendas nuevas adicionales por año, cifra que podría elevarse hasta las 150.000 unidades si no existieran demasiadas restricciones.
Sin un aumento significativo de la construcción de nuevas viviendas, la accesibilidad continuará deteriorándose, afectando en especial a los jóvenes y a las familias de ingresos medios y bajos. Ante la evolución prevista de la población en España y, en particular, la creación de nuevos hogares en los próximos cinco años, las necesidades de vivienda nueva aún serán muy elevadas, entre 175.000 – 200.000 por año. A partir de 2032, las necesidades se relajarían paulatinamente hasta una cifra similar a la actual, en torno a 100.000, en 2037, según la hipótesis demográfica proyectada por el INE.
El déficit de vivienda en España es especialmente acusado entre los jóvenes, como constata Torres en una versión revisada de su artículo “El acceso de los jóvenes a la vivienda”. El autor destaca que la falta de un parque de vivienda en alquiler abundante y a precios asequibles es una de las principales barreras para este grupo demográfico. La alta tasa de desempleo juvenil y la precariedad laboral agravan la situación, obligando a muchos jóvenes a compartir piso o a vivir con sus padres más tiempo del deseado, lo que retrasa su emancipación y afecta a su desarrollo personal y profesional. Para mejorar esta situación, propone políticas que incentiven la construcción de viviendas de alquiler asequibles y programas de ayudas directas y subvenciones para jóvenes que buscan su primera vivienda.
