Durante la presentación del Informe del Centro de Estudios de Trioteca, su presidente, el profesor Bernardos sostuvo que el mercado “sigue estando francamente bien”, pero que se ha segmentado de forma profunda. Según su análisis, las transacciones caen en las principales ciudades, pero no por una crisis generalizada de demanda, sino por el agotamiento de determinados compradores en las zonas más caras.
Bernardos explica que en el primer trimestre de 2026 las transacciones cayeron un 11,8% según datos del Ministerio de Fomento, con descensos del 17% en Madrid, del 10,5% en Barcelona y de algo más del 7% en Valencia. Sin embargo, matiza que esas caídas no afectan de forma homogénea a todos los distritos ni a todos los compradores.
El ajuste se concentra, según el economista, en las zonas de mayor precio. En Madrid, dentro de la M-30, algunas agencias especializadas en la almendra central registran descensos de ventas del 50%, mientras que incluso las mejor posicionadas superan caídas del 25% y atribuye este frenazo a la desconexión entre las expectativas de los propietarios y la disposición real de pago de los compradores. “En esas zonas, el propietario ha pensado que viviendas normalitas se pueden vender a 8.000, 9.000, 10.000, 12.000 e incluso 14.000 euros por metro cuadrado en Madrid”, señala. Según su análisis, el comprador español, especialmente el procedente de provincias que tradicionalmente adquiría vivienda en barrios como Chamberí para sus hijos o como inversión, ya no está dispuesto a asumir esos precios.
Frente al enfriamiento del segmento alto, Bernardos identifica un mercado mucho más activo en la vivienda dirigida a clase media y media-baja. En Barcelona y Madrid, asegura, “todo por debajo de 400.000 euros, si tiene 80 metros cuadrados, se vende fácilmente”. En Valencia, el umbral se sitúa en torno a los 350.000 o 375.000 euros. Para el economista, este cambio de motor es una de las claves del momento actual. La fase anterior del ciclo estuvo impulsada por la inversión patrimonial y por la clase media-alta, especialmente desde 2012 en Madrid y Barcelona. Ahora, en cambio, la demanda más dinámica procede de compradores con menor patrimonio, jóvenes que necesitan vivienda y familias que recurren al apoyo de los padres para afrontar la entrada.
El economista es especialmente duro ante la posibilidad de que el Banco de España limite la concesión de hipotecas mediante medidas macroprudenciales. A su juicio, una medida así sería “una barbaridad” porque agravaría el acceso a la vivienda en propiedad, especialmente entre los jóvenes. “El Banco de España falló entre 2005 y 2007 por no frenar los excesos. Si ahora limita las hipotecas, volverá a fallar, pero por el motivo contrario” explica. Bernardos utiliza una imagen muy gráfica para explicar su posición: “Puedo tener un Ferrari magnífico, pero si no tengo gasolina no funciona. En el mercado inmobiliario, la gasolina es el crédito”. Según defiende, sin hipoteca, muchas familias no podrán acceder a la propiedad, aunque tengan capacidad para pagar la cuota mensual.
En el terreno hipotecario, Bernardos descarta nuevas subidas de tipos si no se producen acontecimientos internacionales extraordinarios. El advisor de Trioteca señala que el petróleo se ha situado en torno a los 70 dólares y que Europa depende menos de la energía que durante la crisis de 2022 y 2023, cuando el BCE elevó los tipos desde el 0% hasta el 4,5%.
Su escenario central es que los tipos tiendan más a bajar que a subir, con la posibilidad de que a principios de 2027 se sitúen en el entorno del 2%. En este contexto, Bernardos considera que España se encuentra en una posición favorable para la concesión de hipotecas: crecimiento económico superior al de la zona euro, empleo resistente y banca predispuesta a conceder crédito.
