El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) creció un 14,7%. Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,87% y el plazo medio de 25 años. El 33,3% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 66,7% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio fue del 2,92% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,84% para las de tipo fijo. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad disminuyó un 21,2% en enero en tasa anual.
Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) se redujeron un 29,2% y las subrogaciones al deudor (cambia el titular) un 21,3%.
Por el contrario, las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) aumentaron un 77,6%. El 73,6% de las 11.232 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.
• El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 40.273, un 6,3% más en tasa anual.
• El importe medio de las hipotecas sobre viviendas aumentó un 8,6% y se situó en 165.677 euros.
• El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,87%.
Las comunidades con mayores aumentos en la tasa de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en enero fueron Extremadura (28,8%), Comunidad Foral de Navarra (28,6%) y Andalucía (19,2%).
Por su parte, las que presentaron mayores descensos en sus tasas anuales fueron Aragón (-20,9%), La Rioja (-19,5%) y Canarias (-16,9%).
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Font, indica que “el año arranca con cifras algo más moderadas que las registradas hace doce meses. Si bien es cierto que el volumen de operaciones es un 5% inferior al de enero de 2025, también lo es que la propia inercia del mercado nos sitúa ante el segundo mejor inicio de año desde 2008, en plena burbuja inmobiliaria. Las casi 57.500 viviendas vendidas confirman que seguimos inmersos en un ciclo de elevada actividad. De hecho, si analizamos el acumulado de los últimos doce meses, el mercado se mantiene por encima de las 710.000 compraventas, muy cerca del cierre de un 2025 que fue de récord”.
Y es que, “esta moderación afecta tanto a la vivienda nueva como a la de segunda mano. La obra nueva registra una caída interanual del 3,8%, mientras que la vivienda usada retrocede un 5,4%. Aun así, el mercado sigue claramente dominado por la vivienda de segunda mano, que concentra el 76% de las operaciones, aunque pierde ligeramente peso”.
Desde una perspectiva territorial, Andalucía, la Comunitat Valenciana y Cataluña concentran el mayor volumen de compraventas. Andalucía roza las 12.000 operaciones, mientras que Cataluña se sitúa en torno a las 10.000 y la Comunitat Valenciana cerca de las 8.500. En el extremo opuesto se encuentra La Rioja, con apenas 485 viviendas transmitidas. En términos interanuales, las operaciones caen en la mayor parte del territorio nacional y solo cinco comunidades registran incrementos, entre las que destaca Navarra, con un crecimiento cercano al 20%. La heterogeneidad entre los principales mercados continúa siendo notable: mientras Andalucía mantiene un crecimiento sólido del 4,5% y Cataluña avanza un moderado 1,4%, la Comunitat Valenciana retrocede un 7,4% y Madrid, que encadena ya medio año de descensos, registra una caída cercana al 20%.
A nivel provincial, los mercados tradicionalmente más dinámicos siguen liderando las cifras absolutas. Barcelona encabeza el ranking con cerca de 6.400 operaciones, seguida de Madrid con unas 5.700 y Alicante con alrededor de 4.300.
“Los datos confirman un arranque de año con un elevado volumen de actividad, aunque más moderado que el registrado el año pasado. La demanda continúa mostrándose sólida y, ante las expectativas de revalorización de la vivienda y la posibilidad de cambios en la política monetaria, es previsible que se mantenga activa en los próximos meses. En este contexto, la evolución geopolítica se perfila como uno de los principales factores de incertidumbre que podría influir en el mercado. Con todo, a corto plazo, la escasez de oferta disponible y la fortaleza de la demanda apuntan a que los precios seguirán una senda similar a la actual”, concluye el director de Estudios de pisos.com
Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, este comportamiento introduce un cambio relevante en la dinámica reciente: “Lo más llamativo es que suben las operaciones respecto a diciembre, pero baja el importe medio. Veníamos de un 2025 en el que el importe financiado no dejaba de crecer y esta es la primera caída significativa; habrá que ver si es un ajuste puntual o el inicio de una nueva dinámica en el mercado hipotecario”. Este ajuste, explica Garriga, no implica necesariamente una reducción del precio de la vivienda, pero sí puede reflejar una cierta contención en el volumen financiado por operación. “No podemos decir que los precios estén bajando, pero sí es un primer síntoma de moderación en el importe de las hipotecas, y eso no es menor”
Por su parte, el contexto financiero, se mantiene estable. El tipo de interés medio de las hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,87%, el mismo nivel que en diciembre, encadenando ya doce meses por debajo del 3%. En paralelo, el tipo fijo sigue siendo mayoritario: el 66,7% de las nuevas hipotecas se firmaron bajo esta modalidad, con un interés medio del 2,84%, frente al 2,92% de las variables. “Seguimos en un escenario de financiación relativamente barata, incluso con tipos por debajo del IRS a 15 años, lo que mantiene el atractivo del crédito hipotecario”, señala Ricard Garriga. En cuanto a la actividad de revisión de préstamos, el número de hipotecas con cambios en sus condiciones descendió un 21,2% interanual, con una caída notable de las novaciones. En cambio, las subrogaciones a otra entidad aumentaron con fuerza, lo que apunta a una mayor competencia entre bancos por captar clientes.
Por territorios, los mayores incrementos en la firma de hipotecas se registraron en Extremadura, Navarra y Andalucía, mientras que Aragón, La Rioja y Canarias lideraron los descensos.
El crecimiento de las hipotecas refleja que la financiación está disponible y que la demanda solvente sigue activa, mostrando además que los compradores confían en el mercado y están dispuestos a asumir compromisos a largo plazo para acceder a la vivienda que necesitan”, señala Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito.
No obstante, la actividad inmobiliaria se desacelera. Las compraventas de viviendas descendieron un 5,0% interanual, con 57.489 operaciones, y el total de transmisiones de fincas registradas cayó un 4,6% (191.315 fincas). La caída se concentra especialmente en la vivienda usada (−5,4%), que representa más del 75% del mercado. “Estamos viendo un mercado más tensionado: hay crédito disponible, pero el acceso a la vivienda es cada vez más competitivo y costoso, lo que obliga a los compradores a ser más estratégicos y a dedicar más tiempo y esfuerzo para encontrar una propiedad que se ajuste a sus necesidades y posibilidades”, añade Decaux.
La preferencia por el tipo fijo (66,7% de las hipotecas) confirma que los compradores buscan estabilidad y planificación a largo plazo, mientras que el comportamiento financiero de los consumidores se vuelve más sofisticado: las novaciones cayeron un 29,2%, pero las subrogaciones aumentaron un 77,6%, indicando que los clientes comparan, negocian y se mueven activamente en busca de mejores condiciones.
El análisis territorial muestra una gran fragmentación del mercado. Algunas comunidades registran crecimientos notables en hipotecas, como Extremadura (+28,8%) y Navarra (+28,6%), y en compraventas, Navarra (+20,5%). Otras, como Madrid (−19,6%), Canarias (−21,9%) y Aragón (−20,9%), presentan descensos muy acusados. “La evolución del mercado depende cada vez más de factores locales: disponibilidad de producto, presión de la demanda y dinámica económica de cada región”, concluye Decaux.
En conclusión, los datos de enero reflejan un mercado activo desde el lado financiero, pero limitado desde el lado inmobiliario. El principal reto no es el acceso al crédito, sino el acceso al producto. Sin un aumento sostenido de la oferta, ya sea a través de nueva construcción o rehabilitación de viviendas existentes, la tensión en precios y la dificultad de acceso seguirán marcando la evolución del mercado en los próximos trimestres.
