El propio texto reconoce la existencia de cerca de 33.000 hectáreas edificadas en zonas de flujo preferente, de las que más de 3.600 tienen uso residencial.
La principal preocupación del sector se centra en el papel otorgado a la cartografía de inundabilidad. Según ASPRIMA, el decreto convierte estos mapas técnicos en un instrumento con efectos urbanísticos directos, determinando qué suelos pueden desarrollarse sin establecer procedimientos claros de aprobación, revisión o recurso. La asociación sostiene que el impacto iría más allá de las nuevas promociones y afectaría también a edificios existentes, proyectos en marcha y terrenos con planeamiento aprobado. En su interpretación, podrían quedar limitadas actuaciones de rehabilitación, sustitución de inmuebles o cambios de uso residencial, incluso cuando contribuyan a reducir el riesgo de inundación. Asimismo, alerta de que la norma podría bloquear suelo ya urbanizado y con aprovechamiento reconocido.
Otro punto conflictivo es la práctica prohibición de sótanos y garajes en zonas inundables, incluso donde la probabilidad de inundación sea muy reducida. ASPRIMA considera que esta restricción choca con las exigencias urbanísticas de muchos municipios, que obligan a disponer de plazas de aparcamiento. Además, la obligación de elevar las viviendas un metro sobre la cota de inundación podría afectar a alturas, accesibilidad y edificabilidad, reduciendo la viabilidad de numerosos desarrollos residenciales.
Por último, la asociación critica la ausencia de un periodo transitorio. Según ASPRIMA, la norma entraría en vigor de forma inmediata sin que existan todavía todos los modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía necesarios para su aplicación, generando incertidumbre jurídica y dificultades operativas para el sector.
