En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 122.896, con un aumento anual del 1,5%. El 86,7% de las compraventas registradas en marzo correspondieron a fincas urbanas y el 13,3% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 57,5% fueron compraventas de viviendas. El número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 4,3% en marzo en tasa anual y el de fincas urbanas un 1,1%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registraron un descenso anual del 2,2%. El 93,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo eran libres y el 6,2% protegidas. En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas disminuyó un 1,6% en marzo en tasa anual y el de protegidas un 10,4%.
El 21,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo eran nuevas y el 78,7% usadas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas descendió un 10,2% respecto a marzo de 2025, mientras que el de usadas aumentó un 0,2%. Principado de Asturias (10,9%), Aragón (10,2%) y Comunitat Valenciana (7,2%) registraron en marzo las mayores tasas anuales de variación en el número total de fincas transmitidas.
Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (-4,7%), Extremadura (-4,0%) y Cantabria (-3,2%) presentaron las tasas anuales más bajas. Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades autónomas que presentaron los mayores aumentos fueron Castilla – La Mancha (11,5%), Comunidad Foral de Navarra (8,2%) y La Rioja (5,2%). Por su parte, Cantabria (-15,4%), País Vasco (-11,6%) y Canarias (-8,9%) registraron los mayores descensos.
Los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el retroceso interanual del tercer mes del año fue consecuencia de la disminución de las operaciones sobre viviendas nuevas, que cayeron un 10,2% interanual, hasta las 13.057 operaciones. Por contra, las compraventas realizadas sobre viviendas usadas crecieron un 0,2%, hasta las 48.238 operaciones. En el primer trimestre del año, la estadística acumula un retroceso del 2,6%, con caídas del 5,3% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 1,8% sobre viviendas usadas.
En este contexto desde pisos.com afirman que “el primer trimestre del año se cierra con una cierta moderación respecto al extraordinario dinamismo registrado un año antes”. “Aunque el volumen de operaciones se sitúa un 2,2% por debajo del registrado en marzo del año pasado, conviene poner el dato en contexto: se trata del mejor mes de marzo desde 2007, excluyendo únicamente el de 2024. Las más de 61.000 viviendas vendidas confirman que el mercado residencial continúa inmerso en un ciclo de elevada actividad. De hecho, si analizamos el acumulado de los últimos doce meses, el mercado se mantiene muy cerca de las 710.000 compraventas”.
Desde el punto de vista territorial, los mercados con mayor actividad siguen siendo Andalucía, con cerca de 12.500 operaciones, Catalunya, con más de 10.000, y la Comunitat Valenciana, con unas 9.200 compraventas. En el extremo opuesto se sitúa La Rioja, con apenas 483 viviendas transmitidas. En términos interanuales, las compraventas retroceden en la mayor parte del territorio nacional y únicamente siete comunidades autónomas registran incrementos. Entre ellas destaca Castilla-La Mancha, con un crecimiento superior al 11%. La desaceleración, aunque moderada, también empieza a apreciarse en los principales mercados, si bien de forma heterogénea. Andalucía y Catalunya registran caídas por primera vez en más de medio año, mientras que Madrid acumula ya ocho meses consecutivos de descensos interanuales. En sentido contrario, la Comunitat Valenciana mantiene una evolución ligeramente positiva
A nivel provincial, los mercados tradicionalmente más dinámicos continúan liderando la actividad. Madrid encabeza el ranking con cerca de 7.200 operaciones, seguida de Barcelona, con unas 6.500, y Alicante, con alrededor de 4.400 compraventas.“En definitiva, los datos confirman una tendencia de ligera desaceleración interanual, aunque dentro de un contexto de actividad todavía muy elevada. Las perspectivas para los próximos meses apuntan a que el mercado mantendrá niveles elevados de compraventa, especialmente ante las expectativas de nuevas subidas de precios y un posible cambio de escenario en los tipos de interés derivado de la actual situación geopolítica, un factor que ya comienza a reflejarse en la evolución del Euríbor. La incertidumbre internacional y, sobre todo, la persistente falta de oferta seguirá condicionando la evolución del mercado residencial a corto plazo”, concluye el director de Estudios de pisos.com.
Para Thadhani, Country Manager de Finteca, “la obra nueva va a un ritmo totalmente distinto a la vivienda usada. El que se haya caído desplomado, en este caso alrededor de un diez por ciento, hace que esta falta de suelo, unido al encarecimiento de los costes, hacen que este segmento se vea totalmente estancado”.Esta falta de producto nuevo está desplazando toda la presión hacia la segunda mano, reduciendo alternativas y elevando tensiones en precios: “La vivienda usada ya es el único sostén, que es el que se concentra en la mayoría de las transacciones y, por lo tanto, el encarecimiento del precio”, señala el experto.
A este contexto de oferta limitada se suma un segundo factor de riesgo: la financiación. El Banco de España ha abierto el debate sobre un posible endurecimiento de los criterios hipotecarios, en un momento ya marcado por el encarecimiento del crédito. Thadhani advierte de que esta posible medida podría impactar directamente en el acceso: “Incluso el mismo Banco de España admite el posible efecto secundario. La realidad es que supondría un golpe directo al acceso a la vivienda y los principales afectados serían los jóvenes”. En su análisis, el ajuste del mercado ya no depende solo de precios u oferta, sino de la capacidad real de los compradores para entrar: “Limitar la financiación en el sentido que ellos consideren, teniendo en cuenta también que el Euribor va en aumento, hace que todo el mundo, pero especialmente los jóvenes, tenga que darse prisa y aprovechar el momento de ahora para tomar una decisión con respecto a la vivienda”.
Así, la combinación de desplome de la obra nueva, encarecimiento del crédito y posibles restricciones adicionales está configurando un mercado donde el principal problema ya no es la intención de compra, sino la capacidad real de acceder a ella.
“Lo que estamos viendo no es una caída estructural del mercado, sino un ajuste en la capacidad de compra en determinadas áreas donde los precios han crecido con mucha intensidad”, explica Ribes, CEO y fundador de The Barrio. El comportamiento territorial vuelve a ser clave para entender la evolución del sector. Las zonas más tensionadas son las que muestran una mayor moderación en las operaciones, mientras que otros mercados mantienen un ritmo más estable. “En los mercados más tensionados, los salarios ya no acompañan el ritmo de subida de precios, lo que está provocando una selección natural de la demanda”, señala Ribes.
Pese a este ajuste en la compraventa, el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo el factor determinante del mercado. La escasez de vivienda disponible continúa actuando como soporte de los precios.
“La clave sigue siendo la misma: no hay suficiente oferta para absorber la demanda existente. Por eso no vemos correcciones significativas en los precios, sino más bien una estabilización en niveles elevados”. En este contexto, el sector entra en una fase de normalización tras los fuertes crecimientos de los últimos años, con un mercado que se mantiene activo, pero más condicionado por la accesibilidad económica de los compradores.
Para Unsain, CEO de ACV Gestión Inmobiliaria, el comportamiento de estos tres primeros meses confirma que el mercado atraviesa “una fase de ajuste marcada por un problema estructural de falta de oferta, especialmente en vivienda asequible y obra nueva”. “Lo relevante no es solo que llevemos tres meses consecutivos de caídas, sino cómo se están produciendo. El mercado sigue teniendo una demanda muy sólida, pero cada vez hay menos vivienda disponible para sostener el volumen de operaciones que vimos durante 2024 y buena parte de 2025”.
Pese a la corrección, el volumen de actividad continúa siendo elevado en términos históricos y muy superior al registrado en otros periodos de desaceleración del mercado inmobiliario. Para Unsain, esto demuestra que el problema actual no está relacionado con una retirada de compradores ni con un deterioro de la financiación hipotecaria.
Uno de los aspectos más significativos del mes es la diferencia entre el comportamiento de la vivienda usada y la obra nueva. Mientras las compraventas de vivienda usada lograron mantenerse prácticamente planas (+0,2%), la vivienda nueva registró una caída interanual del 10,2%, el peor dato del trimestre.“El dato más preocupante es el desplome de la obra nueva. En enero todavía veíamos cierta fortaleza mensual en este segmento, pero marzo confirma que sigue siendo claramente insuficiente para aliviar la presión del mercado. España necesita mucha más vivienda nueva y especialmente vivienda asequible”, advierte Unsain. Actualmente, apenas el 21,3% de las operaciones corresponden a obra nueva, frente al 78,7% de vivienda usada, lo que evidencia la fuerte dependencia estructural del mercado de segunda mano.
Por su parte, la evolución de la vivienda protegida refuerza, además, las dificultades estructurales del sector residencial. En marzo, las operaciones sobre vivienda protegida descendieron un 10,4% interanual y apenas representaron el 6,2% del total de compraventas.
“Prácticamente todo el mercado depende de la vivienda libre porque seguimos sin generar parque asequible suficiente. La vivienda protegida continúa siendo residual y eso agrava todavía más las tensiones de acceso a la vivienda”, sostiene Unsain. Para el experto, esta combinación de baja producción de vivienda nueva y ausencia de oferta asequible explica por qué los precios continúan subiendo pese a la moderación de las operaciones.
