Esta recomendación, recuerdan desde el despacho AF Legis, llega el mismo día en que se conocen los últimos datos del Observatorio del Alquiler: “en tres años de Ley de Vivienda han desaparecido del mercado 120.000 viviendas de alquiler en España, casi 50.000 de ellas solo en la provincia de Barcelona”. Para la socia del despacho, Goenaga, el cuadro es concluyente: la norma aprobada en mayo de 2023 no ha contenido los precios, pues el alquiler medio nacional alcanza ya los 1.205 euros mensuales, un 5,1% más que hace un año, ni ha mejorado el acceso a la vivienda. “Ha contraído la oferta, ha incrementado la presión de la demanda y ha generado una inseguridad jurídica que está expulsando a los propietarios del mercado”.
El organismo internacional no deja margen a equivocación. Su informe desaconseja expresamente el tope de alquileres porque, en lugar de solucionar el problema, genera efectos secundarios que lo agravan, como la reducción de la oferta disponible y retirada de inmuebles del mercado de alta gama.
Las tres soluciones del FMI apuntan en dirección opuesta a la Ley de Vivienda: desarrollo urbano más rápido, reducción de la incertidumbre jurídica y simplificación de los procedimientos de concesión de licencias de construcción. El organismo cuantifica el problema estructural: el déficit de vivienda acumulado desde 2021 supera las 800.000 unidades, sin incluir a los jóvenes que no han podido emanciparse. Un hogar medio necesita ocho años de renta íntegra para comprar una vivienda en España, cifra que se eleva a casi dieciocho años en Madrid, Barcelona o Baleares.
La posición del FMI confirma lo que la práctica jurídica ya evidenciaba: “regular no equivale a intervenir. La regulación que funciona es la que da certeza a todos los actores del mercado, no la que carga sobre el propietario privado obligaciones que corresponden al Estado. Cuando la norma castiga al que oferta, la oferta desaparece. Es la consecuencia más elemental y la que tres años de datos confirman sin excepción”.
Los datos del Observatorio del Alquiler certifican la magnitud del retroceso. La provincia de Barcelona ha pasado de una oferta de alrededor de 130.000 viviendas en alquiler a una previsión de apenas 79.000 inmuebles en 2026. En términos absolutos, es la provincia más castigada del país. Detrás figuran Tarragona (-2.881 viviendas), Vizcaya (-1.588), Lleida (-1.242) y Guipúzcoa (-948). Solo en 2026, el Barómetro del primer trimestre proyecta la pérdida de otras 14.391 viviendas adicionales en todo el territorio nacional.
La contracción de la oferta se ha traducido directamente en una explosión de la presión de la demanda. En Barcelona ciudad, compiten hoy 453 interesados por cada inmueble en los primeros diez días de publicación (frente a 80 en el primer trimestre de 2024). A escala nacional, la ratio es de 141 interesados por vivienda, frente a 112 hace un año. El ajuste no se está produciendo vía precios, sino vía acceso: menos pisos disponibles para más personas.
Aurrecoechea, socia de Marín & Mateo Abogados, advierte de que el impacto de la ley no se mide solo en estadísticas de oferta. “La Ley de Vivienda ha introducido una capa de incertidumbre jurídica que no existía. Los propietarios no saben con qué criterio se aplicará la norma, qué duración tendrá realmente el contrato que firman ni en qué condiciones podrán recuperar su inmueble. Esa incertidumbre tiene un coste directo: el propietario que puede elegir, elige no alquilar”. La letrada señala que la litigiosidad arrendaticia ha aumentado de forma notable desde la entrada en vigor de la ley, con procedimientos más lentos y un marco legal que, en la práctica, desincentiva la participación de los pequeños propietarios, es decir, la mayoría del parque de alquiler, sin haber generado ninguna alternativa pública que cubra el espacio que dejan al retirarse.
“Es un error estructural de diagnóstico: se ha tratado el acceso a la vivienda como un problema de precios altos provocado por propietarios abusivos. La realidad es que se trata de un problema de oferta insuficiente provocado por décadas de infrainversión pública en vivienda social y por una regulación que penaliza precisamente a los que podrían ampliar esa oferta”, concluye Aurrecoechea.
Tanto Goenaga como Aurrecoechea coinciden en el diagnóstico de fondo: la función de garantizar el acceso a la vivienda corresponde al Estado, no puede ser delegada al propietario privado mediante la acumulación de obligaciones y restricciones. “Lo que no se regula bien, se hace mal. Pero lo que se regula con el objetivo equivocado genera daños que tardan mucho tiempo en repararse”, sentencia Goenaga, quien recuerda que existen figuras jurídicas, como la propiedad temporal o la propiedad compartida del Código Civil catalán, que llevan años sin aplicarse, a pesar de haber sido diseñadas precisamente para ampliar el acceso a la vivienda sin necesidad de intervenir en el mercado de alquiler.
