Dato
El valor de tasación de la vivienda libre aumentó en el 1T 2026 un 3,8% respecto al trimestre anterior, un ritmo de crecimiento similar al 3,6% registrado en el 4T.En términos interanuales, el crecimiento del precio de la vivienda se acelera hasta el 13,9% en el 1T 2026, cerca de 1 p.p. por encima del registrado en el 4T.
Valoración
El dato del 1T ha sorprendido al alza. El valor de tasación de la vivienda libre volvió a registrar un crecimiento intenso a comienzos de año, con un ritmo que se mantiene en cotas históricamente elevadas en términos intertrimestrales, con un avance del 3,8%, similar a la del 4T 2025, y se acelera en términos interanuales hasta el 13,9%. El crecimiento registrado supera el crecimiento previsto en el escenario de CaixaBank Research, del 2,4% intertrimestral y el 12,3% interanual .El dato del 1T, por encima de lo que preveíamos, introduce un sesgo alcista sobre nuestra previsión para el conjunto de 2026, que se sitúa en el 10,0%. Como referencia, manteniendo el ritmo de crecimiento intertrimestral previsto en el escenario de CaixaBank Research en el resto del año, el ritmo de avance anual se situaría en el 11,6%.Este elevado crecimiento del precio de la vivienda está en línea con las señales procedentes de otros indicadores de precios disponibles. En particular, el índice basado en ventas repetidas del Colegio de Registradores se aceleró en el 1T desde el 17,0% hasta el 17,7% interanual.Esta presión alcista sobre los precios responde a un mercado residencial caracterizado por un persistente y creciente desequilibrio entre oferta y demanda; a pesar del avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares. Por el lado de la oferta, hasta el mes de marzo, los visados de obra nueva crecieron un 9,0% interanual, alcanzando las 141.135 unidades (acumulado en 12 meses). Por el lado de la demanda, se crearon 242.200 nuevos hogares en el 1T 2026 (también acumulado en 12 meses).
El valor tasado alcanzó los 2.315,7 euros/m² en el 1T, encadenando así tres trimestres consecutivos de máximos en la serie disponible desde 1995. No obstante, en términos reales, este nivel todavía se sitúa un 23% por debajo de los máximos previos.Por regiones, todas las comunidades volvieron a registrar aumentos interanuales en el 1T, aunque con una notable heterogeneidad en las tasas de crecimiento. Estas oscilaron desde registros superiores al 15% en Cantabria, C. Valenciana, Madrid, Aragón y Asturias, frente a avances por debajo del 10% en regiones como Extremadura, que se quedó en el 6,3%.En el caso de los municipios de más de 25.000 habitantes, la tendencia alcista del valor tasado continúa extendiéndose a un número cada vez mayor de localidades. En el 1T, el 82% de estos municipios registró incrementos interanuales superiores al 10%, el porcentaje más elevado en la serie disponible desde 2006. En contraste, el 2,0% de estos municipios experimentó descensos en los precios. La actividad residencial española se modera respecto a 2025. Según el INE, las compraventas han pasado de crecer a tasas interanuales de dos dígitos entre el 3T 2024 y el 2T 2025 a mostrar un comportamiento más contenido desde mediados del año pasado. En el 1T 2026, las transacciones se redujeron un 2,6% interanual, si bien, por el momento, no se aprecia un deterioro significativo de la demanda ni de sus fundamentales, sino más bien un efecto escalón tras los elevados niveles de actividad en 2025. De hecho, el volumen de operaciones en el 1T es el segundo más elevado desde 2007, solo superado por el mismo periodo de 2025.Esta estabilización de la demanda en niveles elevados está siendo bastante generalizada tanto por regiones como por tipo de comprador si bien el cambio de tendencia, después de años de fuerte crecimiento, se concentra sobre todo en las compraventas de extranjeros no residentes (con caídas en la tasa interanual entre el 2T y 4T 2025, según los datos del MIVAU).
Según el Colegio de Registradores, las compraventas realizadas por extranjeros representaron el 13,8% del total en los últimos 12 meses hasta el 1T 2026, lo que equivale a unas 96.700 operaciones. Esta cifra supone un ligero descenso interanual (-0,4%), si bien se mantiene en niveles históricamente elevados, solo superados por los máximos alcanzados en 2025.Estas señales de estabilización conviven con un mercado hipotecario dinámico: el número de hipotecas sobre vivienda aumentó un 9,7% interanual en el 1T 2026 hasta unas 131.500 hipotecas según el INE, el mejor comienzo de año desde 2011. De esta forma se produce un descenso de la proporción de compras sin financiación hipotecaria, que supone el 28% del total cuando llegaron a suponer algo más del 35% a principios de 2024. Mientras tanto, el importe medio hipotecario continúa creciendo a ritmos interanuales de dos dígitos (10,7% en el 1T 2026 hasta unos 172.300 euros). La oferta de vivienda sigue mostrándose muy inelástica y sigue sin ser capaz de cubrir la elevada demanda existente, por lo que el déficit de vivienda nueva continúa aumentando. Hasta el mes de marzo, los visados de obra nueva crecieron un 9,0% interanual, alcanzando las 141.135 unidades (acumulado en 12 meses), cifra que contrasta con los 242.200 nuevos hogares creados en el 1T 2026 (también acumulado en 12 meses) según la Estadística Continua de Población.
