Cataluña fue la primera comunidad en aplicar de forma generalizada el control de rentas. Desde su implantación en marzo de 2024, la región ha ampliado el número de municipios afectados hasta superar los 270, convirtiéndose en el principal laboratorio de la política estatal. Los datos reflejan un ajuste profundo del mercado. La oferta ha pasado de 154.663 viviendas en 2023 a 114.878 en 2024 y 102.816 en 2025, con una previsión de caída hasta las 96.742 unidades en 2026. En apenas tres años, el mercado catalán ha perdido cerca de 60.000 viviendas en alquiler. Si comparamos este mercado con otro similar en tamaño, como el de Madrid, donde no se ha aplicado una limitación a las rentas, vemos como la oferta, que en 2023 era de 152.045 pisos, apenas se ha ajustado en 2.037 unidades en tres años.
El retroceso que se ha visto en Cataluña ha tenido un efecto inmediato en la demanda y la presión ha crecido de forma exponencial. Así, el número de interesados que se postulan para una vivienda en los diez primeros días de su publicación ha pasado de 80 personas en el primer trimestre de 2024 a 355 personas en el mismo periodo de 2026, multiplicándose por más de cuatro. Barcelona, epicentro del mercado, alcanza incluso los 453 contactos por inmueble en apenas diez días.
El estudio muestra que la relación entre ambas variables es directa. Una menor oferta implica más competencia. Y, en este caso, el ajuste no se está produciendo vía precios, que si que muestran cierta desaceleración, sino vía acceso, con cada vez más inquilinos compitiendo por un parque residencial menguante.
El patrón observado en Cataluña empieza a replicarse en otros territorios que han adoptado la figura de zona tensionada. En el País Vasco, donde la medida se ha extendido durante 2025 desde municipios concretos como Rentería o Barakaldo hasta las capitales de provincia, la oferta caerá un 11,1% en 2026, el mayor descenso autonómico del país, según las estimaciones realizadas por el Observatorio del Alquiler, en base a las cifras del primer trimestre del año. De forma paralela, la presión de la demanda se ha disparado pasando de 53 interesados por vivienda hace dos años a 168 en la actualidad.
Navarra, por su parte, ha declarado 21 municipios como tensionados durante el último año. El impacto ha sido inmediato con una caída de la oferta del 9,9% prevista para 2026 y consolidación de precios por encima de los 1.000 euros mensuales, con una presión de 42 interesados por vivienda.
También en Galicia comienzan a observarse estos efectos. En la provincia de A Coruña, la declaración del primer municipio tensionado ha elevado la presión de la demanda hasta 66 contactos, mientras la oferta retrocede un 6,3%.
Uno de los elementos más relevantes que detecta el informe es el denominado «efecto anticipación». No es necesario que la medida se aplique para que el mercado reaccione. Basta con el anuncio o la expectativa de intervención para que los propietarios ajusten su comportamiento. Es el caso de Las Palmas, donde el ayuntamiento ha manifestado su intención de solicitar la declaración de zona tensionada, y la presión de la demanda se mantiene en niveles muy elevados (115 interesados), en un contexto de oferta insuficiente que ya cayó un 6,3% en 2025.
Un patrón similar se observa en Asturias. Aunque la comunidad aún no ha formalizado la medida, los intentos y anuncios han influido en el mercado. La oferta se redujo un 14% el pasado año, mientras los precios han superado por primera vez los 800 euros mensuales. «La incertidumbre jurídica percibida por los propietarios ante estos anuncios sigue operando como factor disuasorio para la salida de nuevos inmuebles al mercado residencial», explica el informe.
En cuanto a la media nacional, el Observatorio del Alquiler proyecta que el parque disponible caerá en más de 14.000 viviendas en 2026, hasta situarse en 669.529 inmuebles, en un contexto en el que la demanda sigue creciendo con fuerza y alcanza ya los 141 interesados por vivienda. Sin embargo, esta contracción no se distribuye de forma homogénea, ya que el contraste con las zonas no intervenidas es significativo. De este modo, el estudio ha aislado el comportamiento de las áreas tensionadas y en ese caso, la presión de la demanda se sitúa en torno a 73 interesados por vivienda, prácticamente la mitad de la media nacional, y con precios medios de 1.002 euros frente a los 1.205 euros del conjunto del país.
