El primero, que recogía el grueso de las medidas, ha decaído después de que no obtuviera los apoyos suficientes, mientras que el segundo, centrado en la renovación automática de los contratos de alquiler, tampoco ha conseguido la mayoría necesaria.
Ante este escenario, Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com, considera que el resultado pone de manifiesto que el acceso a la vivienda continúa sin una respuesta estructural. “El rechazo de los dos decretos de vivienda en el Congreso pone de manifiesto que el problema del acceso a la vivienda sigue pendiente y que será necesario buscar nuevas vías para abordarlo”. En este sentido, el portavoz de pisos.com sitúa el desequilibrio entre oferta y demanda como uno de los principales retos pendientes del mercado. “El problema de fondo sigue siendo estructural: la demanda continúa siendo elevada y la oferta disponible no crece al mismo ritmo, especialmente en las zonas con mayor presión”, explica. A su juicio, la protección de los hogares vulnerables y el mantenimiento y ampliación de la oferta de alquiler deben abordarse conjuntamente.
Por su parte, Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis celebra el resultado. “Entiendo que hemos tenido suerte”, afirma. Su crítica apunta a un Gobierno “que está estableciendo medidas así, sin pensar, que intenta imponer contratos indefinidos, intenta imponer situaciones de pagar indemnizaciones de 12 meses anuales con un contrato que ya ha finalizado completamente”. A su juicio, ha prevalecido “el sentido común de que no se puede legislar así”. Goenaga no niega el diagnóstico: “Existe un problema de vivienda, eso lo tenemos todos clarísimo, pero no es la forma”. Y advierte: “No habrá más vivienda si se regula así”. Para la abogada, “el grave problema de la vivienda se tiene que regular de forma conjunta, que todos los agentes que participan dentro del mercado inmobiliario ofrezcan las soluciones”, porque “la solución no es simplemente que el propietario se haga cargo de todo”.
Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de Marín y Mateo Abogados, explica qué los contratos de vivienda habitual: “vuelven el régimen anterior del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: una vez cumplidos los cinco o siete años de duración mínima, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato entra en prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. El preaviso del arrendador vuelve a ser de cuatro meses y el del arrendatario de dos. Agotado ese periodo, no existe la indemnización general creada por el decreto rechazado”. Sobre el alquiler de temporada, que vuelve al marco previo, Aurrecoechea precisa: “Ello no convierte en válido cualquier contrato llamado temporal: la jurisprudencia seguirá pudiendo apreciar fraude cuando la denominación no corresponda con la finalidad real del alquiler”.
La derogación, advierte, no resuelve todo. “La no convalidación produce la derogación y expulsión de la norma del ordenamiento. No debe confundirse, sin embargo, con una declaración judicial de nulidad”. “A mi juicio, el rechazo de los dos decretos no permitirá pasar página de inmediato. El régimen anterior volverá a regir para el futuro, pero los actos producidos durante la vigencia provisional no deben tratarse como inexistentes. Habrá que separar los efectos consumados, las situaciones en curso y las expectativas todavía no consolidadas”.
Busquets, socia de Busquets Law&FInance recuerda que los decretos no convalidados “quedan derogados y dejan de aplicarse hacia el futuro”, “aunque los efectos producidos mientras estuvieron vigentes no desaparecen automáticamente”.
En otro orden de cosas y según el análisis de SEAG, uno de los principales efectos habría sido una contracción de la oferta de alquiler habitual. Ante contratos más rígidos y una menor capacidad de disposición sobre el inmueble, una parte de los propietarios podría haber optado por vender, mantener la vivienda vacía o destinarla a otros usos. Otros habrían endurecido los requisitos exigidos a los candidatos, perjudicando especialmente a jóvenes, trabajadores temporales y hogares con ingresos irregulares. Las consecuencias habrían sido especialmente relevantes en el ámbito del impago del alquiler. Cuanto mayor es la incertidumbre sobre el tiempo necesario para recuperar una vivienda y reclamar las cantidades adeudadas, mayor es el riesgo económico asociado a cada contrato. Ese riesgo no desaparece mediante una nueva regulación: se traslada al precio, a las garantías exigidas o, directamente, a la decisión de no alquilar.
