Aunque no hay nada cerrado, esta propuesta se está trabajando en el seno del Gobierno, que busca incentivar los comportamientos que redunden en un interés general y desincentivar los que vayan en la dirección contraria. El plan del Ejecutivo no se aplica, sin embargo, a los alquileres turísticos o temporales.
Por tanto, lo que se contempla es una propuesta que combine los incentivos de hasta el 100% para quienes bajen el precio del alquiler que se han anunciado recientemente con desincentivos para quien lo encarezca. Aunque se modere la reducción del 50% de las rentas en el IRPF para personas físicas, la medida que analiza el Gobierno no llegaría en ningún caso al 0% ya que, según señalan fuentes del Ejecutivo, se quiere mantener un trato diferenciado para el alquiler residencial de largo plazo -contratos de cinco años- frente al alquiler de temporada o turístico.
Según señala El País, esta penalización solo se aplicaría en el caso de subidas al finalizar el contrato, no en el incremento anual (normalmente del IPC) permitido por la ley. Actualmente, los propietarios de una vivienda en alquiler pueden tributar solo por la mitad del rendimiento neto que obtienen (ingresos menos gastos). Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en enero de 2024 el régimen general pasó del 60% al 50% para los nuevos contratos. Se trata del porcentaje base para nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual, ya que con la citada ley puede aumentar al 60%, 70% o 90% si se cumplen requisitos adicionales como obras de rehabilitación, reducción de renta en zonas tensionadas o alquiler a jóvenes de 18 a 35 años.
Todo ello se enmarca en un contexto en el que la falta de producto disponible ha provocado un fuerte encarecimiento de los precios, especialmente en el alquiler, dificultando el acceso para una buena parte de la población, especialmente los jóvenes y los más vulnerables.
Desde pisos.com,Font, portavoz y director de Estudios, señala que «observamos con cierta inquietud cómo una vez más se intenta resolver el problema de la vivienda volcando toda la responsabilidad sobre el propietario. Es una tendencia que busca regular el mercado mediante presión fiscal, pero que obvia la necesidad del equilibrio entre las partes. El pequeño ahorrador se siente cada vez más desprotegido ante un marco normativo que percibe como cambiante e inseguro». Según el director de Estudios «esa falta de certidumbre jurídica es precisamente lo que frena la puesta en el mercado de nuevos inmuebles. Las políticas basadas en la penalización suelen provocar un retraimiento de la oferta. Cuando el propietario no se siente respaldado, opta por retirar su vivienda del alquiler convencional». «El resultado es un mercado mucho más rígido y con menos stock, lo que inevitablemente dificulta el acceso a quienes más lo necesitan. Al final, menos opciones para el inquilino significan mayor presión sobre los precios. El camino real para estabilizar el mercado no es la fiscalidad punitiva, sino generar un entorno de confianza y seguridad que incentive la salida de vivienda al mercado, beneficiando así al final a toda la sociedad», concluye Font.
Por su parte, Unsain, señala que utilizar el IRPF como herramienta para premiar comportamientos alineados con el interés general resulta más razonable que imponer topes directos de rentas. “Incrementar las deducciones para aquellas personas que mantengan los precios y no los incrementen me parece interesante”, señala. La propuesta no afectaría a los alquileres turísticos o de temporada y se aplicaría únicamente a las subidas de precio al finalizar contrato, no a las actualizaciones anuales vinculadas al IPC. Pese al aspecto positivo que se destaca de esta medida, Unsain advierte de que la propuesta tiene un alcance muy limitado frente a la magnitud del problema. “Desgraciadamente, volvemos a encontrarnos con una decisión que actúa más como un parche que como una solución de fondo. El problema es muy serio y requiere una ley de vivienda completa, bien estructurada y que abarque muchos más aspectos”, sostiene. El experto insiste en que el foco debería situarse en el incremento de la oferta, especialmente en un contexto en el que la escasez de producto disponible ha disparado los precios del alquiler en las principales ciudades y tensionado el acceso para jóvenes y colectivos vulnerables. “Lo que se tiene que hacer de forma definitiva es una buena ley de vivienda donde se incentive de forma muy importante la oferta. Y, sobre todo, facilitar la fiscalidad a todos los inversores para que sean estos los que construyan”, subraya.
A su juicio, sin un marco estable y atractivo para la inversión, las medidas fiscales puntuales difícilmente tendrán un impacto significativo en los precios. “Son brindis al sol que están muy bien para ganar el titular en la prensa, pero no resuelven el problema estructural”, añade el Personal Shopper Inmobiliario.
