Todas han subido, sin excepción. Pero el dato más relevante no está en las capitales: está en su periferia. En el extremo más contenido se sitúa León, con un incremento del +0,42%, seguida de Tarragona (+5,13%) y Ourense (+5,16%). Tres capitales que han permanecido prácticamente planas, pero que tampoco han cedido. En el polo opuesto, Madrid lidera el encarecimiento con un +42,78%: el precio medio ha pasado de 4.461 €/m² en 2023 a 6.369 €/m² en 2026. Un piso de 90 metros cuadrados en la capital cuesta hoy de media 573.222 euros, frente a los 401.466 euros de hace tres años, lo que supone 171.756 euros más en solo tres ejercicios.
Valencia (+41,57%) y Málaga (+37,66%) completan el podio. En Valencia, el precio medio ha saltado de 2.214 a 3.134 €/m², con un piso tipo que ya supera los 282.000 euros. Santander (+32,31%), Palma (+30,13%) y Soria (+29,95%) también acumulan subidas muy por encima de la inflación en el mismo periodo. «Que no exista ninguna capital en negativo no es una casualidad estadística, sino la expresión de un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que el mercado lleva años sin poder resolver», señala Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.
Si el dato de las capitales es preocupante, el de los municipios de su entorno es más alarmante todavía. Varias localidades han registrado incrementos superiores al 65% en tres años, superando con creces el ritmo de sus respectivas capitales de provincia. Entre ellas destacan Villena (Alicante), con un +135,51%: de 757 €/m² en 2023 a 1.783 €/m² en 2026; Torre-Pacheco (Murcia), con un +114,52% —de 1.216 a 2.609 €/m²—, y Villafranca de los Barros (Badajoz), con un +113,73% —de 357 a 763 €/m²—.
También Elda (Alicante, +107,21%), Guía de Isora (Santa Cruz de Tenerife, +95,83%), Talayuela (Cáceres, +92,53%), Fraga (Huesca, +86,87%), Trujillo (Cáceres, +78,24%), Miranda de Ebro (Burgos, +72,95%), Deltebre (Tarragona, +72,79%), Andratx (Islas Baleares, +69,15%) y Almazán (Soria, +66,44%).
Lo más significativo de este ranking no es solo la magnitud de las subidas, sino su distribución geográfica. Junto a enclaves de alta demanda turística como Andratx o Guía de Isora, aparecen municipios de la llamada España Vaciada: Talayuela y Trujillo en Cáceres, Almazán en Soria, Miranda de Ebro en Burgos o Fraga en Huesca.
En todos ellos el precio partía de una base muy reducida —329 €/m² en Talayuela en 2023—, lo que apunta a la llegada de nuevos residentes que, expulsados de entornos más caros, revalorizan en pocos años una vivienda hasta entonces casi sin mercado. «La periferia ya no es el refugio que era: hay municipios alejados de grandes urbes que han duplicado o triplicado su precio en tres años, lo que demuestra que la crisis de accesibilidad ha dejado de ser un fenómeno exclusivamente metropolitano», advierte Font.
Frente al alza generalizada, el análisis identifica también municipios donde el precio ha retrocedido entre 2023 y 2026. Los doce con mayor caída son Villajoyosa – La Vila Joiosa (Alicante, -51,96%) —de 1.667 a 801 €/m²—, Monreal del Campo (Teruel, -36,79%), Celanova (Ourense, -30,44%), Mondragón – Arrasate (Guipúzcoa, -29,05%), Covaleda (Soria, -28,69%), Graus (Huesca, -28,57%), Toro (Zamora, -28,20%), Cantalejo (Segovia, -26,87%), Allariz (Ourense, -22,92%), Albalate del Arzobispo (Teruel, -20,15%), Ayala – Aiara (Álava, -19,88%) y Xinzo de Limia (Ourense, -19,16%).
Estos descensos responden a dinámicas muy distintas. Municipios como Mondragón o Ayala-Aiara reflejan el declive de tejidos industriales con escasa renovación demográfica. Los tres ourensanos —Celanova, Allariz y Xinzo de Limia— forman parte de una España interior que no consigue retener población. El caso de Villajoyosa, en plena costa alicantina, resulta llamativo y puede responder a ajustes puntuales en la muestra o a una corrección sobre precios previos anómalos.
La lógica que ha movido a miles de familias es conocida: ante la imposibilidad de acceder a la vivienda en la ciudad, se trasladan a municipios del entorno donde el precio era más asumible. Ese movimiento ha sido el principal motor de la revalorización periférica. Pero cuando la periferia también se encarece a ritmos del 70% o del 100%, el modelo se agota. En las coronas metropolitanas de Madrid y Valencia, municipios que hace tres años ofrecían una alternativa real acumulan ya subidas que se acercan a las de la propia capital: Pinto (+33,75%), Mislata (+39,72%) o Paterna (+44,67%).
El ahorro de vivir fuera del centro se evapora más rápido de lo que ninguna política de ayuda a la compra ha logrado compensar. «Cuando el mercado periférico se comporta como el metropolitano, la asequibilidad deja de ser un problema de grandes ciudades para convertirse en un problema de país. Y eso exige respuestas estructurales urgentes en materia de suelo y de promoción de vivienda nueva, no solo en las capitales sino en los municipios medios que actúan como válvulas de escape».
