En un mercado marcado por una demanda sólida y una oferta limitada en algunos de los principales polos logísticos, la localización continúa siendo decisiva, pero ya no es suficiente. La disponibilidad energética, la capacidad de conexión a red, la flexibilidad del activo, la eficiencia operativa y los criterios ESG empiezan a ganar peso en la viabilidad de los nuevos proyectos logísticos.
La actividad del mercado mantiene una tendencia sólida. Según datos sectoriales recientes, la contratación logística en España superó los 751.000 m² en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo de 2025. La actividad se concentró especialmente en la zona centro, con 345.000 m² contratados, y en Cataluña, con 222.000 m². Esta dinámica consolida el buen comportamiento de 2025, ejercicio en el que la contratación conjunta de Madrid y Cataluña alcanzó 1,77 millones de m², un volumen en línea con el año anterior y un 20% superior a la media de la última década.
En cuanto a la disponibilidad, la oferta continúa siendo reducida en los principales mercados. Los últimos datos del primer trimestre de 2026 sitúan la tasa de disponibilidad en el 10,3% en Madrid-Zona Centro, el 3,1% en Cataluña y por debajo del 3% en la mayoría de mercados secundarios. La presión es aún mayor en otros polos estratégicos: al cierre de 2025 la disponibilidad se situaba en el 0,8% en Valencia, el 3,49% en Barcelona y el 8,7% en Madrid.
La cercanía a grandes núcleos de consumo, corredores de transporte, puertos, aeropuertos y nodos industriales sigue siendo fundamental, pero la viabilidad de un proyecto depende cada vez más de factores adicionales: situación urbanística, plazos administrativos, disponibilidad de potencia eléctrica, capacidad de conexión, eficiencia energética y posibilidad de adaptar el diseño a las necesidades reales del ocupante. “La viabilidad de un proyecto logístico ya no depende solo de encontrar suelo bien ubicado, sino de que pueda desarrollarse en plazo, con capacidad energética suficiente, flexibilidad técnica y encaje con la demanda real del mercado”, afirma Galache, director de Suelo de Proequity. Asimismo, estamos viendo como en determinados municipios bien sea por falta de capacidad técnica o falta de personal que gestionen y tramiten los desarrollos o licencias urbanísticas están siendo descartados por los promotores al no tener un horizonte temporal en los tramites necesarios para las gestiones urbanísticas. No es comprensible ni admisible que una licencia para una nave industrial en un suelo urbano tarde más de un año.
La limitada disponibilidad de suelo finalista en ubicaciones prime está impulsando la búsqueda de nuevas localizaciones y favoreciendo el desarrollo de mercados alternativos. Zaragoza, Valencia, Andalucía, el norte peninsular, determinados puntos del eje mediterráneo y áreas periurbanas bien conectadas pueden ganar protagonismo si combinan disponibilidad de suelo, acceso a infraestructuras y capacidad para responder a las necesidades energéticas y operativas de los ocupantes.
Esta evolución impulsará soluciones más flexibles, así como los proyectos llave en mano (built to suit), la transformación de activos existentes o el reposicionamiento de inmuebles logísticos obsoletos. Estas fórmulas permiten adaptar el activo desde el inicio a las necesidades del usuario, optimizar superficies, prever requerimientos eléctricos, incorporar certificaciones sostenibles y reducir riesgos de obsolescencia.
Esta transformación afecta de forma directa a todos los actores del mercado. Para los operadores, implica seleccionar ubicaciones que permitan crecer, automatizar procesos y reducir costes operativos. Para los promotores, exige diseñar activos más flexibles, eficientes y preparados desde el punto de vista energético. Para los propietarios, abre una oportunidad de reposicionar inmuebles existentes. Y para los inversores, convierte la energía, la adaptabilidad y el desempeño ESG en variables cada vez más relevantes para valorar la liquidez futura de un activo.
La transición energética añade una nueva capa de complejidad al mercado logístico. La electrificación de flotas, la automatización de almacenes, la robotización, la refrigeración, la climatización, la monitorización energética y el autoconsumo fotovoltaico hacen que la potencia disponible y la conexión a red sean elementos cada vez más relevantes en la definición de un proyecto. Según Red Eléctrica, la demanda eléctrica en España creció un 2,8% en 2025 y, si se considera el autoconsumo, el incremento fue del 3,7%. En paralelo, la CNMC ha reforzado la publicación de información sobre capacidad de acceso a redes de transporte y distribución, una herramienta cada vez más relevante para anticipar la viabilidad de nuevos consumos eléctricos.
Pero esta tendencia no significa que todos los proyectos logísticos dependan únicamente de la energía, pero sí que el análisis eléctrico debe incorporarse desde las primeras fases. Ignorarlo puede derivar en retrasos, rediseños, sobrecostes o pérdida de competitividad frente a activos mejor preparados. En un mercado con fundamentos sólidos, la consultora considera que los activos logísticos con suelo viable, buena conectividad, capacidad energética, soluciones ESG y flexibilidad de uso estarán mejor posicionados para captar demanda y preservar valor a largo plazo siendo una inversión rentable y segura para los próximos años.
