Este repunte del precio de la vivienda se debe, en gran medida, al persistente desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que está impulsando los precios al alza y se espera que continúe ejerciendo presión alcista en los próximos trimestres. No obstante, a pesar de esta tendencia alcista, cabe señalar que el precio de la vivienda en términos reales se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo histórico.
Dato
El índice del precio de la vivienda aumentó un 3,5% intertrimestral en el 1T 2025 (1,8% en el 4T).En términos interanuales, el precio de la vivienda avanzó un 12,2% en el 1T 2025 (11,3% en el 4T).
Valoración
El índice de precios de la vivienda del INE repuntó con fuerza en el 1T 2025, registrando un crecimiento intertrimestral del 3,5% frente al 1,8% registrado en el 4T. La variación interanual aumentó respecto al trimestre anterior, pasando de crecer a un ritmo del 11,3% en el 4T al 12,2% en el 1T. Este repunte del precio de la vivienda se debe, en gran medida, al persistente desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que está impulsando los precios al alza y se espera que continúe ejerciendo presión alcista en los próximos trimestres. No obstante, a pesar de esta tendencia alcista, cabe señalar que el precio de la vivienda en términos reales se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo histórico.Por tipología de vivienda, se observa un cambio respecto a trimestres anteriores: el crecimiento del precio de la vivienda nueva se estabilizó en el primer trimestre de 2025 (12,2% interanual, frente al 12,3% del trimestre anterior), mientras que en la vivienda de segunda mano se aceleró (12,3%, frente al 11,1%). En cualquier caso, en términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa un 7,3% por encima de sus máximos históricos, mientras que el de la vivienda usada permanece aún un 30,2% por debajo de dichos niveles.
A nivel regional, la aceleración de los precios en el 1T 2025 ha sido generalizada y relativamente homogénea, con incrementos interanuales de dos dígitos en todas las comunidades: las mayores subidas se registran en Andalucía, Murcia y La Rioja (las tasas oscilan entre el 13,3% y el 14%); mientras que Baleares, Cantabria y Castilla-La Mancha presentan las menores (en torno al 10%). Todas las comunidades alcanzan nuevos máximos en el índice de precios de la vivienda nueva en este primer trimestre. No obstante, en términos reales, las mayores apreciaciones se concentran en Andalucía, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Madrid, Murcia y País Vasco (ver tabla en la tercera página de esta nota).
Otros indicadores del precio de la vivienda reflejan una evolución similar. En particular, el índice de precios basado en ventas repetidas del Colegio de Registradores mostró también una aceleración significativa, con un crecimiento intertrimestral del 5,7 % en el primer trimestre de 2025 (frente al 1,7% del trimestre anterior). En términos interanuales, la variación se incrementó hasta el 14,9 % en el mismo periodo. Esta aceleración de los precios de la vivienda se ha producido en un contexto en el que la demanda ha mostrado una fortaleza mayor a la esperada.
Según el INE, en el primer trimestre de 2025, el número de compraventas creció un 13,7% interanual, alcanzando las 673.000 transacciones en los últimos 12 meses. Este dinamismo responde a unos fundamentales de la demanda que siguen siendo muy favorables: el crecimiento de la renta bruta disponible apoyada en la creación de empleo y el aumento gradual de los salarios reales, el vigor de la demanda extranjera, flujos migratorios positivos, una situación financiera sólida de los hogares, la reducción de los tipos de interés y la expectativa de que los precios de la vivienda continuarán al alza.
Por tipología de vivienda, el mayor dinamismo se observa en las compraventas de vivienda nueva, que registraron un incremento interanual del 40,0% en el 1T 2025, frente al 7,6% registrado en las compraventas de vivienda de segunda mano. Como resultado, la vivienda nueva gana peso en el total de transacciones: representó el 23,3% de las compraventas en del 1T 2025, frente al 21% registrado en 2024. En cuanto a la nacionalidad del comprador, las compraventas realizadas por extranjeros alcanzaron el 14,6% del total en los últimos 12 meses hasta el primer trimestre de 2025, lo que equivale a unas 97.000 operaciones, según el Colegio de Registradores. Esto supone un aumento del 13,5% respecto al mismo periodo de 2024 y supera el anterior récord de 94.500 compraventas por parte de extranjeros registrado en 2022.El número de hipotecas aumentó un 18,3% interanual en el 1T 2025 hasta las 443.700 hipotecas según el INE.
De este modo, la ratio del número de hipotecas sobre el número de compraventas se ha reducido ligeramente, del 66,3% en promedio en 2024 al 65,5% en el 1T 2025. Es decir, aproximadamente 1 de cada 3 compraventas no llevan asociada la contratación de una hipoteca.Los indicadores de oferta están comenzando a repuntar, pero este incremento es insuficiente para satisfacer la fuerte demanda y cerrar el déficit acumulado de aproximadamente 500.000 viviendas que se ha generado desde 2021.
Así, los visados de obra nueva alcanzaron las 133.600 unidades acumuladas en 12 meses hasta marzo (un crecimiento del 20% interanual). Por otra parte, la creación neta de hogares ha sido algo más moderada en el 1T que en 2021-2024, pero aún así se crearon 172.000 nuevos hogares en los últimos 12 meses hasta el 1T 2025 según la Estadística Continua de Población (162.000 según la EPA). La población española está creciendo a ritmos muy dinámicos (0,9% interanual en el 1T 2025) y supera los 49 millones (+430.000 personas en el último año debido principalmente a la inmigración). Es decir, el crecimiento de la población total sigue siendo muy significativo, apenas un poco menor que en 2022-2023.
