El estudio, elaborado por varios expertos y prologado por Juan Ramón Rallo, analiza las causas del problema y plantea una batería de reformas para aumentar la oferta de vivienda.
El documento menciona el conocido caso de Mari Carmen Abascal, cuya situación inspiró parte del debate sobre los decretos de vivienda rechazados recientemente en el Congreso. Estas medidas incluían límites a las subidas del alquiler, prórrogas obligatorias de contratos, suspensión de desahucios y compensaciones a propietarios que no renovaran arrendamientos.
Según el informe, desde 2021 se han creado 1,16 millones de hogares, mientras que solo se han construido 465.000 viviendas, generando un déficit cercano a las 700.000 unidades. Los autores atribuyen este desequilibrio a las restricciones urbanísticas, la lentitud administrativa y la elevada carga fiscal ligada a la vivienda.
El estudio también destaca las dificultades de acceso para los jóvenes. El alquiler mediano supera ya el salario mediano juvenil y la tasa de emancipación de los menores de 30 años se sitúa en mínimos desde 2006. Además, señala que el perfil medio de quien consigue una hipoteca presenta ingresos muy superiores al salario más habitual en España.
Respecto a los controles de precios, el IJM asegura que han reducido la oferta de alquiler en ciudades y regiones donde se han aplicado, impulsando modalidades como el alquiler temporal. Los autores citan además experiencias internacionales para sostener que estas medidas terminan agravando la escasez de vivienda.
Como alternativa, proponen liberalizar suelo urbanizable, agilizar licencias, reducir impuestos vinculados a la construcción, endurecer la respuesta frente a la ocupación ilegal, derogar la Ley de Vivienda y destinar la vivienda pública exclusivamente al alquiler permanente. También defienden que la atención a los colectivos vulnerables debe recaer en las administraciones y no en los propietarios particulares.
Un país con menos casas de las que necesita
España arrastra un déficit de 696.000 viviendas desde 2021. En ese periodo se crearon 1,16 millones de hogares, pero solo se terminaron 465.000 viviendas libres. Además, el país apenas inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, la mitad que a comienzos de los años noventa.
Según el libro Un país sin casas, el origen del problema está en una oferta limitada por las trabas regulatorias. El 95,7% del territorio está catalogado como no urbanizable y transformar suelo en terreno edificable puede prolongarse entre diez y quince años. A ello se suman las demoras administrativas, que encarecen cada vivienda en unos 12.800 euros.
La presión fiscal es otro de los factores señalados. Las administraciones recaudan 52.200 millones de euros al año vinculados a la vivienda y cerca de una cuarta parte del precio de una obra nueva corresponde a impuestos.
Las consecuencias recaen especialmente sobre los jóvenes. El alquiler mediano alcanza los 1.080 euros mensuales, por encima del salario mediano juvenil de 1.048 euros, mientras que la tasa de emancipación apenas llega al 15,2%, su nivel más bajo desde 2006.
Un mercado condicionado por la regulación
Los autores identifican cinco obstáculos principales: las restricciones urbanísticas, la lentitud en las licencias, la elevada fiscalidad, los largos procesos para resolver ocupaciones ilegales y los controles sobre los alquileres. También destacan que las administraciones poseen alrededor del 58% del suelo urbano sin desarrollar.
Los topes al alquiler, bajo crítica
El estudio sostiene que los controles de precios han reducido la oferta allí donde se han aplicado. En Barcelona, los contratos de alquiler han caído un 43% desde 2021, mientras que el alquiler de temporada ha ganado peso. Tendencias similares se observan en Navarra y A Coruña.
Los autores citan además ejemplos internacionales como Berlín o Estocolmo para defender que los límites a las rentas terminan reduciendo la oferta disponible más de lo que abaratan los precios.
Dos ideas cuestionadas
El informe también relativiza el impacto de los pisos turísticos y de las viviendas vacías. Señala que los primeros representan el 1,24% del parque residencial y que gran parte de las viviendas desocupadas se concentran en pequeños municipios, lejos de las zonas con mayor presión de demanda.
Más oferta como solución
La propuesta de Un país sin casas pasa por facilitar la construcción en suelo no protegido, agilizar licencias, reducir impuestos asociados a la vivienda, acelerar los desalojos por ocupación ilegal, eliminar los topes al alquiler y dedicar toda la vivienda pública al arrendamiento permanente.
Como resume Juan Ramón Rallo en el prólogo, la solución pasa por aumentar la oferta: “No hay derecho efectivo a la vivienda sin viviendas. No hay alquiler asequible sin propietarios dispuestos a alquilar”.
