En concreto, aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones con un 11%, solo por detrás de Bélgica (12,5%) y el Reino Unido (12%), según datos del INE que recoge el estudio Mercado inmobiliario en España de Balado, profesor de OBS Business School.
Así, destacamos por contar con dos impuestos a las transacciones inmobiliarias: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula y aplica cuando se transfiere el título legal de propiedad de un inmueble a un tercero; y el Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuando se firma la escritura de compraventa. Hay que añadir el IVA que está presente en cualquier transacción.
El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas y sus tipos varían de una a otra. Los más altos son los de Baleares, que oscilan en una horquilla entre el 8-13%. Siguen Cataluña y Comunidad Valenciana (10-11%) y Extremadura (8-11%). Aragón, Asturias y Castilla y León los tienen entre el 8% y 10%. Cantabria y Castilla-La Mancha aplican el 9%. Los más bajos son los de la Comunidad de Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla (6%).
La vivienda española está gravada con múltiples tributos. De acuerdo con el estudio, desde la compra del suelo para la construcción por parte del promotor hasta su adquisición por el comprador «se pueden pagar hasta 16 figuras tributarias». El vendedor del terreno paga su correspondiente Impuesto sobre la Renta (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, conocido como plusvalía. Sin embargo, el promotor ha de hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al de Actos Jurídicos Documentados (AJD), al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), a la tasa por licencia de obra y al Impuesto de Construcciones e Instalaciones. En total, tres locales y dos autonómicos. «El coste adicional para el promotor es de un 8,7%», asegura el estudio. Coste que, lógicamente, repercute en el precio de la vivienda.
Además, hay que afrontar las tasas por la tramitación de consultas previas, informes urbanísticos, expedición de certificados, más licencias, expedición de cédulas urbanísticas y por los escombros que se pueden dejar en la calle. Cuando el promotor o empresa ha obtenido ya la propiedad, debe abonar el 25% del Impuesto sobre Sociedades y el Impuesto sobre Actividades Económicas. Por su parte, al comprador le toca pagar el IVA al adquirir el inmueble y el AJD más el ITP si es de segunda mano. Lo que significa que, en el caso de la vivienda nueva, el adquirente se encuentra con una carga del 10% adicional al precio de la vivienda y eso sin ITP. Los costes fiscales del promotor y que repercute al comprador aumentan un 20% el precio final.
El 50,4% de toda esta carga va a parar a manos del Estado (por el IVA y por IRPF fundamentalmente). Las administraciones autonómicas se quedan con el 22,9% y los ayuntamientos se hacen con el 26,6%. No hay que olvidar que si el contribuyente dispone de más bienes y derechos que sumen más de 700.000 euros es un sujeto obligado al Impuesto sobre el Patrimonio. Es un tributo a la tenencia de inmuebles. Aunque la vivienda habitual goza de una deducción de 300. 000 euros. Varía, como el ITP, según las autonomías y en algunas la bonificación es total. Entre los países de la OCDE el Impuesto sobre Patrimonio solamente sigue vigente en Colombia Noruega, España y Suiza. En 2022, se introdujo en España otro impuesto, el de Solidaridad de las Grandes Fortunas, para las personas con un patrimonio neto superior a tres millones de euros.
Ante el encarecimiento que todo esto supone, la propia OCDE recomienda a los países, entre ellos España, rediseñar los impuestos sobre la vivienda. En concreto propone limitar los tributos que afectan a la transacción de los inmuebles. «Siempre es preferible gravar las rentas y los servicios prestados por los bienes que su compra o venta. En ambos casos, la tributación desalienta la propiedad de activos, pero un impuesto a las transacciones también desalienta las transacciones que asignarían el activo de manera más eficiente», añade la institución. La alternativa puede ser «imponer tasas progresivas de impuestos a las transacciones que aumenten con el valor de la propiedad», apuntan sus economistas.
Por su parte, el Consejo General de Economistas también se ha pronunciado sobre este asunto y en varias ocasiones ha puesto de manifiesto que hoy los inmuebles están sometidos a una triple imposición. «Se produce en algunos casos, como en determinadas viviendas, que se gravan por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por el Impuesto sobre el Patrimonio y por el IRPF a través de la imputación de rentas inmobiliarias», destaca. El Instituto de Estudios Económicos señala en un informe reciente sobre fiscalidad inmobiliaria «que en todos los ciclos de vida de la vivienda la fiscalidad es gravosa». Recuerda que los ingresos fiscales inmobiliarios representan el 3,5% del PIB español «por lo que son claves». Subraya nuevamente un estudio de la OCDE para situar el tipo efectivo doméstico sobre la vivienda en propiedad en el 30,3%, el más alto entre los países miembros, solo superado por Canadá (38,9%). El promedio de la Unión Europea es del 6,5%. Y el promedio de la tributación efectiva sobre inversión en alquiler es de un 44%.
